中报点评06 | 朗诗绿色管理:净亏损收窄,轻资产转型进入新阶段

2023-08-29 20:50:31   来源:克而瑞地产研究微信号

2023年上半年,朗诗出品签约销售额约为111.6亿元、签约建筑面积约为56.3万平方米,分别同比下降4.6%、12.1%,整体降幅有所收窄。

◎ 作者 /房玲、汪慧


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核心观点

【国内轻资产转型进入新阶段,代建销售占比超8成】2023年上半年,朗诗出品签约销售额约为111.6亿元、签约建筑面积约为56.3万平方米,分别同比下降4.6%、12.1%。中国境内在轻资产转型下以开发代建服务和小股操盘项目为主,其中,开发代建服务项目签约销售55.4亿元,占境内朗诗出品签约销售额81.1%。此外,美国市场贡献贡献签约销售额43.2亿元。

【储备总可售面积744.1万平方米,上半年新增9项目均为代建】上半年,朗诗于中国境内共获取9个项目,且均为开发代建服务项目,总计新增可售面积为112.2万平方米,预计可售货值约为245.9亿元。截至2023年6月30日,拥有储备项目总可售面积为744.1万平方米,预计可售货值约为1434.6亿元。其中,开发代建服务项目共73个,可售面积522.2万平方米,预计可售货值约998.5亿元。

【开发代建服务收入2.1亿元,亏损收窄】报告期内,朗诗总营业收入39.6亿元,包括开发代建服务收入2.1亿元、物业销售收入37.5亿元以及租金收入0.02亿,同比减少31.1%。毛利润同比减少37.8%,约为7.3亿元,毛利率为18.4%,较2022年同期下降2个百分点。账面净利润亏损0.04亿元,归母净利润亏损0.4亿元,值得注意的是,亏损开始收窄,且税前利润已实现扭亏为盈,为正0.43亿元。

【财务成本降至5.8%,债务风险持续暴露】截至2023年上半年末,剔除独立管理的LandseaHomes所持有的现金结余,朗诗非受限现金余额3.38亿元,总有息负债71.7亿元,加权平均财务成本约为5.8%,同比下降0.5个百分点。从“三条红线”指标来看,非受限现金短债比为0.34,净负债率为222.2%,扣除预收款项后的资产负债率为85.8%,仍处于“红档”。整体来看,债务风险仍在延续,正常经营面临较大的不确定性。

01 销售

国内轻资产转型进入新阶段

代建销售占比超8成

2023年上半年,朗诗出品签约销售额约为111.6亿元、签约建筑面积约为56.3万平方米,分别同比下降4.6%、12.1%,整体降幅有所收窄。

朗诗房地产业务布局于中美两地,中国境内在轻资产转型下以开发代建服务和小股操盘项目为主,其中,开发代建服务项目签约销售55.4亿元,占国内朗诗出品签约销售额81.1%;权益项目签约销售约13亿元,占国内朗诗出品签约销售额18.9%,主要来自杭州、武汉、无锡、嘉兴、成都、重庆、合肥等城市。此外,美国市场总计贡献签约销售额43.2亿元,均来自独立投资开发权益项目。

目前,朗诗国内轻资产转型已基本完成,与此同时代建赛道布局提速、竞争加剧,也对公司的拓展能力、操盘能力及风控能力提出了更高的要求,坚持打造绿色差异化能,加速构建自身核心竞争力是抢占市场的关键。

02投资

储备总可售面积744.1万平方米

上半年新增9项目均为代建

上半年,朗诗秉持稳健审慎的投资策略,于中国境内苏州、佛山、重庆、无锡和泰州共获取9个项目,且均为开发代建服务项目,总计新增可售面积112.2万平方米,预计可售货值约为245.9亿元,同比增长216%。与此同时,新增开发代建服务合同额约2.58亿元。

截至2023年6月30日,朗诗拥有储备项目总可售面积为744.1万平方米,预计可售货值约1434.6亿元。其中,开发代建服务项目共73个,可售面积522.2万平方米,预计可售货值约998.5亿元。权益项目可售面积为221.9万平方米,预计可售货值约为436.1亿元,应占权益部分可售面积为197.6万平方米,应占权益比例89%,轻资产转型之下,权益项目以美国独立投资开发项目为主。

从储备项目总可售面积分布来看,美国地区约168万平方米,累计可售货值达278.5亿元,主要分布于加利福尼亚州、亚利桑那州、佛罗里达以及德克萨斯州。

中国境内储备项目总可售面积576.1万平方米,占比由2022年末73.1%上升至77.4%,预计可售货值1156.1亿元,主要原因在于境内开发代建服务布局增加,项目主要位于二线城市及热点三线城市,苏州储备可售面积最高,达到130.7万平方米。

03盈利

开发代建服务收入2.1亿元

亏损收窄

报告期内,朗诗总营业收入39.6亿元,包括开发代建服务收入2.1亿元、物业销售收入37.5亿元以及租金收入0.02亿,同比减少31.1%,主要原因在于物业销售收入显著减少。毛利润同比减少37.8%,约为7.3亿元,毛利率为18.4%,较2022年同期下降2个百分点。账面净利润亏损0.04亿元,归母净利润亏损0.35亿元。值得注意的是,亏损开始收窄,且税前利润已实现扭亏为盈,为正0.43亿元。

伴随业务转型的完成,朗诗的亏损压力有所缓解,且未来在轻资产模式下,开发成本和资产价值波动影响也相对减小,盈利有望继续得到改善。截至2023年6月30日,朗诗应占权益下的已售未入账物业面积为63.9万平方米,金额约为100.8亿元,后期仍需交积极跟进建设进度,保证交付按时按质完成,实现收入的稳定。

04负债

财务成本降至5.8%

债务风险持续暴露

截至2023年上半年末,剔除独立管理的LandseaHomes所持有的现金结余,朗诗非受限现金余额3.38亿元。总有息负债71.7亿元,较2022年末73.3亿元减少1.6亿元,其中一年内到期的短期债务比例约为13.8%,较2022年末20.4%进一步下降6.6个百分点,但一至两年到期债务集中,仍需继续关注中短期的偿债负担。此外,期末加权平均财务成本约为5.8%,同比下降0.5个百分点。

从“三条红线”指标来看,非受限现金短债比为0.34,净负债率为222.2%,扣除预收款项后的资产负债率约为85.8%,仍处于“红档”。且截至财务报表批准日,朗诗违约本金为3627万美元(相当于人民币2.6210亿元)的优先票据,未在到期日付款。整体来看,债务风险仍在延续,正常经营面临较大的不确定性。


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